Trang

Thứ Ba, 27 tháng 1, 2015

HỢP ĐỒNG Chung Cư Goldmark City

BÁN Chung Cư Hà Nội: CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc -------------------------- Hà Nội, ngày........ tháng........năm 2015 ...

Thứ Ba, 17 tháng 12, 2013

Nhu cầu mua nhà đất để ở, kinh doanh của người dân hiện rất lớn, nhưng để đảm bảo độ an toàn cho các giao dịch người mua nhà đất cần nắm rõ những quy trình cụ thể và một vài bí kíp để việc mua bán diễn ra thuận lợi.

Thông thường, đối với một sản phẩm nhà, đất, nếu người mua tự tìm hiểu và tiến tới giao dịch, nên chú ý các điểm dưới đây:
Nhà và thổ cư
Đất có nằm trong diện quy hoạch hay giải toả không; xem địa thế cụ thể của đất.
Đất đã có sổ đỏ chưa, nếu chưa, phải lưu ý giấy tờ đất với các điểm: mục đích sử dụng đất (thổ cư hay thổ canh); thời hạn sử dụng đất: nếu bỏ trống, thường là không hạn chế, nếu có số năm cụ thể (ví dụ 20 năm), là đất mượn của Nhà nước (sau 20 năm Nhà nước có quyền lấy lại), hoặc nếu đất nằm vào diện giải toả, quy hoạch thì không được đền bù hoặc đền bù rất thấp.
Phương pháp tốt nhất là tới Sở TN&MT xin trích lục phần đất muốn mua; nếu miếng đất đã lọt vào "tầm ngắm", chủ nhân nên tự lo khâu giấy tờ từ A – Z, không nên qua cò nhà đất; mua miếng đất sao cho thỏa mãn điều kiện tách thửa (tối thiểu 160m2, chiều ngang tối thiểu 4m), người mua tự ra văn phòng địa chính làm giấy tờ.
Bên cạnh đó, người mua nhà, đất cần quan tâm các thủ tục, giấy tờ: đất, nhà phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng (sổ đỏ); được sự đồng ý của người bán và chính quyền địa phương; hai bên bán mua đến phòng đăng ký nhà đất cấp huyện mua hồ sơ làm thủ tục mua bán; đặt cọc: đặt cọc giữ chỗ, tiền cọc tuỳ thuộc yêu cầu của bên mua (không nên quá 10% giá trị hợp đồng); tiếp theo, mời địa chính xã, phường vào đo đạc; khi nhận được giấy xác nhận chủ sở hữu đất, nhà do cơ quan có thẩm quyền cấp đứng tên người mua mới thanh toán hết tiền.
Việc làm hồ sơ do cơ quan chức năng tiến hành.
Cả hai bên (bán và mua) cùng đến phòng công chứng công chứng hợp đồng mua bán, nhớ mang theo giấy tờ gốc gồm chứng minh thư, sổ hộ khẩu, sổ đỏ, đăng ký kết hôn.
Không nộp hồ sơ ở bộ phận một cửa, mà nộp ở phòng nhà đất. Thuế trước bạ 0,5%, thuế thu nhập cá nhân 2%.
Các sản phẩm nhà đất khác
Nhà phố: phải xem bản vẽ nhà đất và photo một bộ giấy tờ của ngôi nhà, sau đó đến phòng quản lý đô thị để kiểm tra lại hiện trạng cũng như quy hoạch trên bản vẽ; nhà, đất đã từng sửa chữa, thay đổi kiến trúc, nếu có, phải kèm theo giấy phép xây dựng hợp lệ; nhà có nằm trong khu quy hoạch, mốc lộ giới? (nên đến UBND phường để xác minh thông tin); tường nhà là tường chung hay tường riêng; điện, nước chung hay riêng; nhà có nằm trong khu xây dựng giới hạn chiều cao?
Nhà trong ngõ: cần xác định lối vào nhà là chung hay riêng (nếu chung, khi mua nhà phải có hợp đồng cụ thể về lối đi chung, hoặc tách đất làm lối đi riêng); ngoài ra, cần lưu ý nhà có nằm trong khu hay bị ngập khi mưa lớn, triều cường.
Mua nhà đất để xây mới: cần tìm hiểu rõ đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng hay không; đất đã chuyển mục đích sử dụng chưa; đất thổ cư hay đất nông nghiệp; nếu là đất thừa kế, là tài sản chung của nhiều người, trước khi đặt cọc, tất cả người đồng thừa kế phải ký vào biên bản đồng thuận bán đất, nếu người bán đã có gia đình, tất cả thành viên trong gia đình phải ký tên (vợ, chồng và con cái trên 18 tuổi); cần đến UBND phường xác minh thông tin lô đất có nằm trong quy hoạch hay tranh chấp; trước khi đặt cọc, làm hợp đồng, đề nghị chủ sở hữu chỉ định ranh giới rõ ràng với các khu đất liền kề, để tránh tranh chấp về sau; nếu mua một phần đất trong khu đất lớn, do một người đứng tên sở hữu, phải lưu ý về quy định giới hạn diện tích tối thiểu khi tách thửa với đất ở và đất nông nghiệp trên địa bàn sở tại; tìm hiểu chi phí tách thửa, do bên mua hay bên bán chịu,…
Nhà chung cư, căn hộ dự án: nên xem các căn hộ mẫu trước khi quyết định; khi mua, nên hỏi rõ: mặt tiền nhà (thường là hướng ban công); không nên mua nhà gần thang máy; ban công riêng hay chung với hộ khác; khả năng cách âm của nhà? Nếu mua căn hộ chung cư đang xây dựng, nhà được giao vào thời điểm nào; nếu chủ đầu tư giao nhà chậm tiến độ, mức độ bồi thường cho người mua ra sao; trường hợp người mua trả tiền chậm tiến độ, hình thức phạt thế nào; khi chủ đầu tư giao nhà nhưng khách hàng đối chiếu hợp đồng liệt kê chi tiết các thiết kế thi công phát hiện không đúng với hiện trạng nhà thực nhận, phải xử lý thế nào; tốt nhất, nên yêu cầu chủ đầu tư có phụ lục hợp đồng, trong đó liệt kê chi tiết thiết kế, thi công và chủ đầu tư cam kết bồi thường khi xảy ra thay đổi.
Trước khi nộp tiền đặt cọc, cần đọc kỹ và hiểu rõ toàn bộ các điều khoản chi tiết trong hợp đồng để tránh trường hợp khiếu kiện hay tranh chấp sau này (tiền đặt cọc chỉ có ý nghĩa như một sự cam kết hứa bán, chỉ đến khi hai bên ký kết hợp đồng mua bán căn hộ sau khi xây dựng xong toàn nhà, lúc này tính pháp lý mới được công nhận).
Nhà chung cư: ngoài giấy tờ nhà hợp lệ, đã có sổ hồng chưa, hành lang hoặc ban công nào thuộc sở hữu chung, phần nào sở hữu riêng (cần ghi rõ trong hợp đồng mua bán); có chỗ để xe hay không, nếu có thu phí, mức phí là bao nhiêu tiền/tháng…; chế độ duy trì, bảo dưỡng tòa nhà như thế nào, đóng theo quý hay năm; mức thu các loại phí sinh hoạt (bảo vệ an ninh, thang máy… cụ thể hàng tháng…; hỏi về tình hình nước, điện, an ninh; thời gian đóng mở cổng ra vào; hệ thống phòng cháy chữa cháy, cửa thoát hiểm…

Thứ Năm, 5 tháng 12, 2013

Bí quyết kinh doanh BĐS tuyệt đỉnh của Barbara Corcoran

Để trở thành một doanh nhân kiêm triệu phú và là một biểu tượng của giới kinh doanh thì cần những phẩm chất gì? Hãy cùng khám phá những bí quyết thành công của người đàn bà quyền lực nhất trong giới bất động sản Mỹ.
Bí quyết kinh doanh BĐS tuyệt đỉnh của Barbara Corcoran | ảnh 1
Barbara Corcoran

Tại diễn đàn kinh doanh thế giới được tổ chức ở thành phố New York, người có thế lực trong giới bất động sản và là nhà đầu tư chương trình Shark Tank - Barbara Corcoran đã chia sẻ một số bí quyết thành công của bà.

Corcoran cho biết: "Tôi đã thực sự khởi đầu việc học kinh doanh khi quan sát mẹ tôi điều hành mọi việc trong nhà”. Với mười đứa con và số thu thập ít ỏi, mẹ bà đã phải chèo lái một con thuyền khó khăn. Theo Corcoran, điều quan trọng nhất là mẹ bà đã dạy con cái phải cố gắng ngay cả khi chúng không đạt được thành công. Bà cho hay: “Tôi đã học cách nhảy ra ngoài cửa sổ với niềm tin là tôi có thể học cách bay lên”.
Niềm khao khát mạo hiểm của Corcoran đã khiến bà có nhiều cách tân hơn các đối thủ. Giờ đây khi đã là một trong những doanh nhân nữ nổi danh nhất trên thế giới, Corcoran chia sẻ một số bí quyết tạo nên tinh thần doanh nhân và sự tăng trưởng nhanh chóng của bà:

Tuyển mộ những người có chí.  Làm việc trong lĩnh vực bất động sản, Corcoran thường phải tuyển những nhân viên kinh doanh không có kinh nghiệm. Bà biết cách bố trí sắp xếp những người có khả năng thành công nhất- những người được bà gọi là các siêu sao. Họ đều có một kỹ năng chung, đó là: "Khi gặp thất bại, họ không mất quá nhiều thời gian để vượt qua”.

Trong các cuộc phỏng vấn, bà tìm kiếm những người đã từng vượt qua những trở ngại trong quá khứ; những người coi thất bại là một cơ hội để thành công, chứ không phải là dấu chấm hết. Bà cho rằng: “Những người như vậy sẽ đưa công ty tới thành công to lớn”.

Sống theo khát vọng lớn nhất của bạn.  Khi Corcoran có được tháng lương đầu tiên, bà đã không dành nó vào những món đồ cho thuê hay đồ ăn; bà đi thẳng tới cửa hiệu Bergdorf Goodman để mua một chiếc áo khoác đắt tiền. Bà quan niệm "Nếu trông tôi có vẻ có tài thì tôi sẽ có tài. Trực giác sẽ tạo ra hiện thực".

Bà đã áp dụng đúng nguyên tắc này vào công việc kinh doanh của mình bằng cách viết các báo cáo truyền thông về các xu hướng của thị trường bất động sản bất chấp thực tế là công ty non trẻ của bà đang có doanh số bán hàng thấp. Tờ Thời báo New York đã bắt đầu trích dẫn bà là một chuyên gia, tạo ra ảo giác là công ty của bà lớn hơn vị trí thực tại của nó. Bà cho rằng: "Điều đó đã trao cho tôi quyền lực để xây dựng thương hiệu của mình nhanh chóng hơn bất cứ ai khác”.

Tạo nên ảo giác về sự nổi tiếng.  Khi Corcoran còn đang vất vả để đạt được các mục tiêu bán hàng của mình, bà đã ghi nhớ một sự thật rất hiển nhiên rằng: "Ai cũng muốn thứ mà tất cả mọi người muốn”. Để cho các bất động sản của mình trở nên đáng thèm muốn hơn, bà đã tạo nên một buổi bán hàng bí mật và yêu cầu các nhân viên bán hàng mời những khách hàng tốt nhất tới dự vào một thời gian nhất định, lúc đó các bất động sản mới được hé lộ.

Hơn 200 người đã mua 88 bất động sản. Corcoran cho biết: "Họ đã mua những căn hộ xấu nhất vì họ thấy hơn 100 người khác xếp sau họ cũng đang thèm muốn những căn hộ này”.

Biết rằng bạn có quyền thành công.  Biết mình chỉ là một con cá nhỏ trong cái ao “bất động sản” rất lớn nên Corcoran đã tự nhủ: “Tôi có quyền có mặt ở đây”. Chính sự quả quyết đó đã cho bà sự tự tin để thắp sáng con đường đầy tham vọng của mình ngay cả khi bà là người phụ nữ duy nhất trong ban điều hành công ty.

Corcoran cho biết cứ khi nào cảm thấy chệch hướng, bị áp đảo bà sẽ nhắc lại câu nói trên để xua tan bất cứ cảm giác bất an nào. Bà cho rằng:"Chính niềm tin kỳ lạ đó đã tạo nên thành công hôm nay của tôi”.

Để trở thành một chuyên viên môi giới bất đông sản thành công

Môi giới là một ngành có thu nhập cao. Tuy nhiên, thực tế cho thấy để trở thành một chuyên viên môi giới bất động sản chuyên nghiệp đúng nghĩa không phải là điều dễ dàng.

Ngoài việc phải có kiến thức và kỹ năng tốt, người môi giới bất động sản đúng nghĩa còn phải có một tâm hồn đẹp.

Tại các nước công nghiệp phát triển, nghề môi giới bất động sản (BĐS) có thu nhập khá cao so với mặt bằng thu nhập của những ngành nghề khác trong xã hội. Thu nhập chính của nghề môi giới BĐS từ tiền hoa hồng của người bán và các dịch vụ khác cộng thêm.

Tuy nhiên, thực tế bao nhiêu người có thu nhập như mong muốn? Con số thống kê tại Úc cho thấy năm 2010, có 50% nhà môi giới BĐS bỏ nghề, chỉ còn 20% theo nghề, số còn lại làm bán thời gian. Những số liệu này cho thấy không phải ai cũng làm nghề môi giới BĐS được. Vậy, làm cách nào để có thể thành công trong nghề môi giới BĐS?
Ảnh minh họa
Theo các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản thì có 3 yếu tố không thể thiếu đối với một chuyên viên môi giới.

1. Kiên trì

Chúng ta thử hình dung, mỗi ngày, một chuyên viên môi giới gọi 100 cuộc điện thoại để chào hàng và bị từ chối 98 cuộc gọi. Trong hai cuộc còn lại, một cuộc gọi khách hàng ra vẻ quan tâm và một cuộc gọi còn lại chỉ để hỏi giá? Liên tục trong 3 tháng như vậy không có giao dịch được thực hiện (như giai đoạn “đóng băng” hiện nay). Nếu bạn rơi vào hoàn cảnh đó và với cái bụng “xép lép” liệu bạn còn muốn theo đuổi nghề môi giới nữa không?

Trong đa số trường hợp người môi giới sẽ rơi vào tâm trạng chán nản, tình trạng mất tự tin bắt đầu nhen nhóm và lăm le bỏ nghề. Vào thời điểm đó, các chuyên viên môi giới phải hiểu rằng không có con đường thành công nào đang trải thảm đỏ chờ đợi bạn phía trước. Nhà môi giới luôn phải đối diện với những tình trạng kinh doanh nói trên là câu chuyện bình thường trong nghề. Trong hoàn cảnh đó chuyên viên môi giới phải tự hỏi: Tôi đã chọn sai phân khúc thị trường; Phân khúc mà tôi đang theo đuổi không phù hợp với khả năng; Chuyên môn của tôi có vấn đề; Kiến thức nào của tôi còn hạn chế; Các kỹ năng mềm (soft skill) nào chưa được hoàn thiện?

Chỉ khi bạn tìm ra được câu trả lời và có giải pháp cải thiện là lúc mà bạn đã đi gần đến con đường thành công! Nghề môi giới BĐS không dành cho những người thiếu kiên trì và “yếu bóng vía”.

2. Hiểu đúng bản chất của nghề môi giới

Những giai đoạn “hoàng kim” của BĐS trước đây, kiếm tiền từ môi giới quá dễ mà không cần phải đầu tư kiến thức. Trong giai đoạn đó nhà môi giới chỉ cần “uốn ba tất lưỡi” là có thể làm giá, tạo cơn sốt ảo thế là có thể kiếm vô số tiền. Cái thời đó đã qua và không có cơ hội lặp lại. Giai đoạn hiện nay, nghề môi giới BĐS đã “sang trang”. Giờ đây, những ai muốn hành nghề trong lĩnh vực môi giới BĐS phải hiểu rằng: “Không có kiến thức và chuyên môn sẽ không tồn tại được trong nghề”.

Hiện, khách hàng rất thông minh nên họ nhận ra ngay nhân viên môi giới nào là chuyên nghiệp hoặc không. Họ sẽ “chọn mặt gửi vàng” rất kỹ, trước khi quyết định có làm việc với bạn hay không? Hãy chuẩn bị tinh thần và trang bị cho mình một “hành trang” kiến thức đầy đủ trước khi đến với nghề môi giới BĐS.

3. Khiêm tốn và cầu thị

Hiện nay, một số chuyên viên môi giới yêu nghề, cầu thị thật sự mới ý thức được giá trị của sự thành công không hề dễ dàng của nghề này. Họ luôn cố gắng hoàn thiện các kỹ năng chuyên môn và không ngừng học hỏi để phát triển.

Tuy nhiên, không phải tất cả mọi người đều ý thức được điều đó. Đa số cho rằng môi giới BĐS có gì đâu mà học, khối người không cần chứng chỉ hành nghề vẫn làm được cơ mà! Họ tin tưởng, chỉ cần kinh nghiệm “đường phố”, học lỏm qua bạn bè là đủ. Chính những quan niệm sai lầm này mà nghề môi giới BĐS của chúng ta hiện vẫn còn một khoảng cách khá xa so với các chuyên viên đang hành nghề môi giới tại các nước trong khu vực. Và trong mắt khách hàng vẫn gọi họ là “cò” nhà đất.

Để trở thành một nhà môi giới chuyên nghiệm bạn hãy thật sự khiêm tốn và cầu thị, học hỏi, đầu tư thời gian để cập nhật kiến thức liên tục.                                                          


Môi giới BĐS thu nhập bao nhiêu một tháng?

Hỏi: Chào Chuyên gia! Em là người “ ngoại đạo ” với BĐS. Em rất thích nghề này và muốn gia nhập vào hàng ngũ những người hành nghề môi giới BĐS.

Nhưng, em vẫn đang phân vân vì không biết thu nhập của một người hành nghề môi giới BĐS hiện nay, hàng tháng được bao nhiêu và phải làm sao để sống được với nghề ? trantuan88@...)

Trả lời

Cám ơn em đã đặt câu hỏi rất thú vị. Trong suốt quá trình đi giảng dạy tôi thường gặp những dạng câu hỏi như bạn đã nêu. Không chỉ riêng bạn có những thắc mắc mà rất nhiều các Anh/Chị muốn vào nghề môi giới BĐS thường do dự và không biết tương lai sẽ ra sao khi chọn con đường môi giới BĐS để lập nghiệp ?

Chúng ta thử so sánh thu nhập giữa nghề môi giới và nhân viên các ngành khác:

1/ Lương thu nhập bình quân của các công nhân trong nhà máy (doanh nghiệp trong nước) vào khoảng 3,5 triệu/ tháng .

2/ Thu nhập của chuyên viên môi giới từ tiền hoa hồng là chính. Theo qui định của Chính phủ thì mức hoa hồng không quá 2 % cho mỗi giao dịch được thực hiện. Tuy nhiên, % hoa hồng có thể thay đổi tùy vào giá trị tài sản lớn hoặc nhỏ. Thí dụ : Căn nhà 10 tỉ có thể hoa hồng chỉ được 0,5 %. Có nghĩa, trong giao dịch này, thu nhập của nhà môi giới được 50 triệu. Nếu căn nhà có giá trị 1 tỉ thì chuyên viên môi giới được hưởng 1 % đến 2 % (tùy theo thương lượng với người bán). Có nghĩa, thu nhập của chuyên viên môi giới được 10 triệu đến 20 triệu cho giao dịch này .

Trong nghề môi giới BĐS, có nhiều sản phẩm (phân khúc) để bạn chọn để hành nghề. Thí dụ: bạn chọn phân khúc căn hộ cho thuê tại các quận trung tâm thành phố để hành nghề. Một căn hộ cho thuê với đầy đủ trang thiết bị nội thất, có giá thuê trung bình khoảng 700 USD/tháng. Nếu, bạn thực hiện giao dịch thành công cho khách hàng thuê một năm theo hợp đồng, thì bạn sẽ được một tháng tiền hoa hồng. Tức là 700 USD. Nếu khách hàng thuê sáu tháng theo hợp đông thì bạn được hưởng hai tuần tức 350 USD. Nếu bạn hoạt động độc lập như một “ Brokers ” thì bạn sẽ hưởng trọn số tiền hoa hồng này mà không phải chia theo tỷ lệ với công ty.

Qua bức tranh so sánh nêu trên, chúng ta có thể thấy: chuyên viên môi giới BĐS là nghề có thu nhập cao so với mặt bằng thu nhập của các ngành nghề khác. Trung bình, một chuyên viên môi giới chuyên nghiệp nếu chọn đúng phân khúc thị trường và có kinh nghiệm, giỏi nghề thì thu nhập khoảng 15 đến 25 triệu/tháng là con số có thể thực hiện được.

Để có được thu nhập cao và thành công trong nghề môi giới BĐS. Bạn phải đầu tư thời gian và tài chính để tham dự những khóa học chuyên ngành BĐS được tổ chưc tại các trường đào tạo chuyên nghiệp, uy tín. Và quan trong hơn hết, bạn phải có sự đam mê, yêu nghề và kiên trì học hỏi không ngừng để hoàn thiện chuyên môn.

Chúc bạn thành công !

Giảng viên Huỳnh Anh Dũng – CRS – Hoa Kỳ

"Nữ hoàng BĐS" bật mí bí quyết bán nhà

Dolly Lenz, phó chủ tịch công ty bất động sản Prudential Douglas Elliman được mệnh danh là “Nữ hoàng bất động sản”. Các khách hàng thượng lưu mỗi khi muốn mua hay bán nhà đều tìm đến cô.

Dolly Lenz, nhà môi giới bất động cao cấp nổi tiếng ở New York
Cho đến nay cô đã thực hiện môi giới thành công 8 tỷ USD giá trị giao dịch bất động sản cao cấp. Và cô đã chia sẻ một số bí quyết của mình như sau:

1. Tập trung vào giữ quan hệ, đừng tập trung vào giao dịch

Những người môi giới theo bản năng luôn nghĩ chăm chăm vào việc làm sao thực hiện giao dịch. Điều này xuất phát từ thực tế là nếu không có giao dịch thì họ không có hoa hồng. Vì thế họ luôn nghĩ làm sao để người mua và người bán chấp thuận nhau. Cách tiếp cận này là phù hợp trong hoàn cảnh sắp kết thúc một giao dịch cụ thể, tuy nhiên nó lại không hiệu quả trên phương diện phục vụ khách hàng.

Tôi luôn luôn tìm cách xây dựng quan hệ lâu dài với khách hàng, dựa trên việc luôn đứng ra đại diện cho quyền lợi của họ ở mức cao nhất. Tôi làm việc bằng cách tập trung vào những lợi ích của khách hàng cho dù việc đó có nghĩa là phải khuyên họ từ bỏ một giao dịch mua bán không có lợi cho họ. Với tôi, không có một hợp đồng nào đáng giá hơn lòng tin và sự tôn trọng của khách hàng.

2. Đừng tránh đối đầu. Đó là một phần của công việc

Tôi có biệt danh là “Rắn mặt”. Tôi không hẳn là thích biệt danh này nhưng đôi khi nó cũng rất cần thiết. Trong nghề của tôi cũng như nhiều nghề khác, mọi người thường ngại, lảng tránh các trường hợp phải đối đầu ra mặt, phải ép buộc người khác. Tất nhiên, ai mà chẳng muốn được yêu quý. Tôi cũng muốn thế nhưng tôi không thể để điều đó làm cản trở trách nhiệm của tôi là đại diện cho quyền lợi khách hàng hết mức có thể.

Các giao dịch bất động sản luôn là những giao dịch phải đối đầu, cò kè, “nắn gân” nhau gay cấn bởi quyền lợi của người mua và người bán đối lập nhau hoàn toàn. Chính vì thể, các cuộc đàm phán dễ trở nên căng thẳng và bạn phải chuẩn bị tốt tinh thần. Hãy cứ làm tốt việc của mình, không cần phải xin lỗi và bạn sẽ có được lòng tin vững chắc của khách hàng. Với môi trường làm việc nóng như nồi áp suất là thị trường bất động sản New York, đó là cách phải làm để tồn tại.

3. Khách hàng luôn luôn đúng

Các khách hàng của tôi là những người cực kỳ thông minh và hiểu biết, họ đã quá quen với việc đàm phán những hợp đồng trị giá khổng lồ. Nhiều người trong số họ rất nổi tiếng, họ biết rõ họ muốn gì và họ cần làm gì. Nhưng một trong những lý do khiến họ vẫn cần tìm đến tôi là bởi tôi có một số thứ mà họ không có, và đó là những thông tin đặc biệt. Công việc của tôi là lắng nghe những ý tưởng, kế hoạch của họ và nói cho họ biết những điều tốt, chưa tốt và điều xấu trong kế hoạch đó. Tôi không nói với họ những gì họ muốn nghe mà tôi nói với họ những thứ họ cần nghe. Sau đó, họ sẽ ra quyết định và tôi giúp họ thực hiện quyết định đó.


Khách hàng phải có đủ thông tin trước khi ra quyết định, và nếu tôi cho rằng quyết định của khách hàng là sai lầm, tôi cũng sẽ không ngần ngại nói với họ. Đó chính là phần quan trọng trong việc tạo lòng tin và sự tôn trọng từ khách hàng, là nền tảng cho một công việc kinh doanh bền vững và hiệu quả.

4. Nhà

Nếu việc mua bán nhà cửa đất đai cũng đơn giản như món hàng gia dụng, thì việc gì họ phải trả cho tôi 6% giá trị giao dịch làm phí môi giới ? Người môi giới đâu chỉ có tác dụng mở cửa cho khách đến thăm quan nhà. Nhà của những người giàu có thường rất độc đáo, giá trị, cầu kỳ với những đặc điểm không dễ có được. Họ không chỉ muốn bạn bán nhà cho họ, mà họ muốn bán được với giá tốt nhất có thể. Họ muốn bạn gợi ý cho họ biết con số đó là bao nhiêu. Đưa ra con số hợp lý nhất và đạt được con số đó là nhiệm vụ của người môi giới hiểu biết, và đó là lý do bạn nhận được hoa hồng. Nếu không thà họ đăng rao bán nhà trên báo còn hơn.

5. Người giàu lúc nào cũng muốn “Luôn và Ngay”, tôi cũng vậy

Nhiều khách hàng giàu có mà tôi tiếp xúc rất vô lý, trái khoáy. Họ là kiểu người chỉ muốn yêu cầu của mình được đáp ứng, giải thích trực tiếp và ngay lập tức. Họ không hề có kiên nhẫn và họ chờ sự phản hồi của bạn luôn tức thì. Đó là kiểu họ vẫn thường làm việc và họ muốn người khác cũng như vậy. Thật may mắn với tôi bởi đó cũng chính là cách mà tôi làm việc.

Trên thị trường sôi động ngày nay, tôi thường nhận được hàng trăm email của khách hàng mỗi ngày và tôi trả lời từng email một ngay lập tức. Các khách hàng mới của tôi ban đầu rất ngạc nhiên khi nhận được sự trả lời nhanh như vậy.

Điều này cũng một phần bởi hơn 50% khách hàng của tôi là người châu Á và tôi cần làm việc trong mọi múi giờ khác nhau. Tôi mang cả điện thoại vào giường ngủ. Tất nhiên nó có ảnh hưởng đến cuộc sống riêng nhưng đó là điều khách hàng của tôi cần và là lý do khiến họ luôn quay trở lại và giới thiệu tôi với bạn bè của họ.



Hoạt động môi giới BĐS và những ảnh hưởng tới khách hàng

Chất lượng dịch vụ môi giới bất động sản, nhất là yếu tố năng lực phục vụ của nhân viên ảnh hưởng rất mạnh đến sự hài lòng của khách hàng mua bất động sản.

Để xây dựng và kiểm định mô hình chất lượng trong lĩnh vực dịch vụ môi giới bất động sản, dữ liệu khảo sát được thu thập từ 339 khách hàng đã mua bất động sản tại sàn giao dịch của Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu (ACB) Tp.HCM. Kết quả cho thấy chất lượng dịch vụ môi giới bất động sản, nhất là yếu tố năng lực phục vụ của nhân viên ảnh hưởng rất mạnh đến sự hài lòng của khách hàng mua bất động sản. Từ kết quả đó, hàm ý cho các nhà quản lý sàn giao dịch bất động sản cũng được rút ra.

Cơ sở lý thuyết

Mô hình ảnh hưởng của chất lượng dịch vụ môi giới BĐS đến sự hài lòng của khách hàng

Trên cơ sở các nghiên cứu về chất lượng dịch vụ, đặc điểm dịch vụ môi giới bất động sản (BĐS), mối quan hệ giữa chất lượng dịch vụ và sự hài lòng của khách hàng; kết hợp với kết quả nghiên cứu định tính được thực hiện tại sàn giao dịch ACB (ACBRS) cho thấy có 5 thành phần đặc trưng trong chất lượng dịch vụ môi giới BĐS, đó là: (1) sự đa dạng sản phẩm BĐS chào bán tại sàn giao dịch BĐS, (2) năng lực phục vụ của nhân viên môi giới, (3) hình ảnh của sàn giao dịch BĐS, (4) độ tin cậy, (5) dịch vụ hỗ trợ trước và sau khi mua BĐS.

Phương pháp nghiên cứu

Sử dụng chủ yếu các phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng. Trong đó:

(1) Nghiên cứu định tính được thực hiện bằng kỹ thuật thảo luận nhóm tập trung và phỏng vấn sâu 5 chuyên gia trong lĩnh vực BĐS nhằm khám phá, bổ sung và hiệu chỉnh các thành phần chất lượng dịch vụ môi giới BĐS và phát triển thang đo các yếu tố này.

(2) Nghiên cứu định lượng được thực hiện nhằm khẳng định các yếu tố cũng như các giá trị, độ tin cậy của các thang đo các thành phần chất lượng dịch vụ môi giới BĐS; kiểm định mô hình nghiên cứu và các giả thuyết nghiên cứu; kiểm định có hay không sự khác biệt về sự hài lòng của khách hàng mua đối với chất lượng dịch vụ môi giới tại ACBRS theo đặc điểm cá nhân của khách hàng. Nghiên cứu định lượng được thực hiện qua các giai đoạn:

+ Thu thập dữ liệu nghiên cứu bằng bản câu hỏi và kỹ thuật phỏng vấn các khách hàng đã từng mua BĐS tại 5 chi nhánh của ACBRS. Kích thước mẫu n = 350, được chọn theo phương pháp lấy mẫu thuận tiện.

+ Phân tích Cronbach’s Alpha và nhân tố khám phá EFA (Exploratory Factor Analysis) thông qua phần mềm xử lý SPSS 16., nhằm đánh giá độ tin cậy của các thang đo, qua đó loại bỏ các biến quan sát không đạt độ tin cậy; đồng thời tái cấu trúc các biến quan sát còn lại vào các nhân tố (thành phần đo lường) phù hợp.

Kết quả

Kết quả nghiên cứu định tính xác định chất lượng dịch vụ môi giới BĐS gồm 5 thành phần, đồng thời phát triển thang đo các yếu tố này (thang đo Likert 5 bậc từ 1 ÷ 5). Trong đó, các thang đo: sản phẩm gồm 5 biến, năng lực phục vụ của nhân viên gồm 12 biến, hình ảnh sàn giao dịch 3 biến, tin cậy 4 biến, dịch vụ hỗ trợ 5 biến và sự hài lòng gồm 3 biến, được phát triển trên cơ sở thang đo Servqual của Parasuraman và cộng sự (1988), MLH của Mehta & cộng sự (2000).

Mẫu khảo sát được chọn theo phương pháp thuận tiện có kiểm soát để đảm bảo có đủ đại diện của 5 chi nhánh chính của ACBRS với cỡ mẫu là 350. Sau khi thu thập và làm sạch, có 339 mẫu được đưa vào phân tích. Trong đó: 163 mẫu là nam giới chiếm tỷ lệ 48,1%, còn lại 176 là nữ giới chiếm tỷ lệ 51,9%; xét theo độ tuổi, có 24% những người trả lời thuộc nhóm 20-30 tuổi, 47% thuộc nhóm 31-40, 17% thuộc nhóm 41-50 và 12% thuộc 51 tuổi trở lên; xét theo mục đích mua, có 30% số người mua để ở, 21% để đầu tư dài hạn, 41% để đầu tư ngắn hạn và 8% mua với mục đích khác.

Kết quả phân tích Conbach’s Alpha:

- Thang đo chất lượng dịch vụ môi giới BĐS tại sàn giao dịch ACBRS như sau: sản phẩm có hệ số tin cậy là 0,773, năng lực phục vụ nhân viên là 0,912, hình ảnh là 0,704, tin cậy là 0,746, dịch vụ hỗ trợ là 0,775; sự hài lòng của khách hàng là 0,835; KMO = 0,928 nên mô hình phân tích là phù hợp; Sig. = 0,000 nên kiểm định có ý nghĩa thống kê và các biến có tương quan với nhau trong tổng thể; phương sai trích = 58,709 % > 50%; Eigen-value = 1,073 > 1. Như vậy, kết quả thang đo chất lượng dịch vụ môi giới BĐS vẫn giữ 5 thành phần như ban đầu với 29 biến quan sát đủ điều kiện tiếp tục phân tích nhân tố khám phá.

- Thang đo sự hài lòng của khách hàng mua BĐS có hệ số tin cậy là 0,835; hệ số tương quan biến tổng của các biến quan sát này thấp nhất là 0,735; KMO = 0,719, Sig. = 0,000, phương sai trích = 75,345% > 50%; Eigen-value = 2,26 > 1. Như vậy, các biến quan sát của thành phần hài lòng vẫn được giữ nguyên và tiếp tục đưa vào phân tích nhân tố khám phá.

Kết quả phân tích EFA (nhân tố khám phá):
- Thang đo chất lượng dịch vụ môi giới BĐS cho thấy có 3 biến bị loại (nhân viên tư vấn lợi ích cho khách hàng, ACBRS là thương hiệu có uy tín, tính pháp lý của sản phẩm rõ ràng và minh bạch) do có hệ số tải nhân tố bé hơn 0,4 và cùng giải thích cho nhiều thành phần với mức độ ngang nhau; còn lại 26 biến được nhóm vào 5 thành phần và được đặt tên lại như sau: năng lực phục vụ nhân viên 12 biến, sản phẩm gồm 5 biến, dịch vụ hỗ trợ 3 biến, an toàn 3 biến, sự tin cậy 3 biến.
- Thang đo sự hài lòng của khách hàng mua BĐS cho thấy hệ số tải nhân tố đạt tiêu chuẩn nghiên cứu, giá trị nhỏ nhất 0,850 > 0,5. Do các biến quan sát (3 biến) vẫn được giữ nguyên như trong mô hình lý thuyết nên tác giả vẫn giữ tên thành phần là sự hài lòng của khách hàng mua BĐS.

Như vậy, mô hình được điều chỉnh để đưa vào phân tích hồi quy như sau:

Kết quả phân tích hồi quy:

Kết quả kiểm định hệ số tương quan cho thấy các thành phần của chất lượng dịch vụ môi giới BĐS hoàn toàn độc lập với nhau; hệ số tương quan giữa các thành phần của chất lượng dịch vụ đến sự hài lòng của khách hàng mua tại mức ý nghĩa 1%, giá trị Sig. = 0 < 0,01 lần lượt là 0,484; 0,283; 0,314; 0,224; 0,286. Điều này cho thấy có sự tương quan cùng chiều giữa các thành phần chất lượng dịch vụ môi giới BĐS đến sự hài lòng của khách hàng mua và phù hợp để tiếp tục phân tích hồi quy.

Kiểm định F được xác định là 82,747 với mức ý nghĩa Sig.= 0,000 cho thấy mô hình hồi quy tuyến tính bội phù hợp với tập dữ liệu nghiên cứu. Hệ số R2 điều chỉnh là 0,547, cho thấy mức độ phù hợp của mô hình là 54,7%. Nghĩa là, mô hình nghiên cứu chỉ giải thích được 54,7% biến thiên sự hài lòng của khách hàng đối với dịch vụ môi giới BĐS của ACBRS. Điều này cũng cho thấy trên thực tế còn có những yếu tố khác ngoài năm yếu tố trên có thể ảnh hưởng đến sự hài lòng của khách hàng mua BĐS nhưng chưa được cô đọng trong mô hình nghiên cứu.

Các hệ số hồi quy β đều mang dấu dương, cho thấy các yếu tố chất lượng dịch vụ ảnh hưởng dương (cùng chiều) đến sự hài lòng của khách hàng mua BĐS. Năm thành phần của chất lượng dịch vụ môi giới nói trên đều có Sig.= 0,000 < 0,05, do đó đều có ý nghĩa thống kê. Điều này cũng có nghĩa là giả thuyết H1 được chấp nhận. Và có thể viết phương trình hồi quy tuyến tính như sau:

Sự hài lòng của khách hàng = 0,484 * Năng lực phục vụ nhân viên + 0,314 * Dịch vụ hỗ trợ + 0,286 * Tin Cậy + 0,283 * Sản phẩm + 0,244 * An toàn.

Kiểm định sự khác biệt:

- Thực hiện kiểm định Independent-samples T-Test cho biến giới tính của khách hàng mua BĐS, kết quả cho thấy Sig. = 0,476 > 0,05, và t = 0,027 < 0,05, như vậy có sự khác biệt (có ý nghĩa thống kê) về sự hài lòng của khách hàng mua đối với chất lượng dịch vụ môi giới của ACBRS giữa 2 nhóm giới tính nam và nữ.

- Kiểm định (Oneway Anova) cho nhóm tuổi cho thấy: với độ tin cậy là 95%, Sig. = 0,096 > 0,05, như vậy không có sự khác biệt (có ý nghĩa thống kê) về sự hài lòng của khách hàng mua đối với chất lượng dịch vụ môi giới tại ACBRS giữa 4 nhóm tuổi (20-30, 31-40, 41-50, 51 trở lên); - Kiểm định phi tham số Kruskal-Wallis cho thấy giá trị thống kê Chi-Square = 3,369 với Sig. = 0,338 > 0,05, như vậy không có sự khác biệt (có ý nghĩa thống kê) về sự hài lòng của khách hàng mua đối với chất lượng dịch vụ môi giới tại ACBRS giữa 04 nhóm mục đích mua BĐS (để ở, đầu tư ngắn hạn, đầu tư dài hạn, khác).

Một số hàm ý rút ra từ kết quả nghiên cứu

Từ kết quả nghiên cứu trên đây có thể rút ra một số hàm ý sau đây cho các nhà quản lý của các sàn giao dịch BĐS nói chung và ACBRS nói riêng nhằm nâng cao sự hài lòng của khách hàng mua BĐS:

- Đầu tư hơn nữa cho việc nâng cao chất lượng của đội ngũ nhân viên môi giới.

Đa dạng hóa sản phẩm BĐS; hình thành bộ phận khai thác dự án chuyên nghiệp để theo dõi các dự án trong quá trình thiết kế, tiếp cận tư vấn và xúc tiến việc chào mời khách hàng ký gởi bán khi dự án đủ điều kiện kinh doanh theo luật định.

- Thực hiện liên kết dịch vụ hỗ trợ vay giữa các ngân hàng, liên kết với các cửa hàng vật liệu xây dựng, công ty tư vấn thiết kế và xây dựng... nhằm đem lại tiện ích cho khách hàng mua trong việc vay vốn, thanh toán tiền mua BĐS, xây dựng mới hoặc sửa sang…; chú trọng xây dựng một bộ phận chăm sóc khách hàng năng động và chuyên nghiệp.

- Xây dựng hệ thống quản lý và bảo mật thông tin khách hàng; sàng lọc và đảm bảo những BĐS ký gửi bán đều phải có nguồn gốc và tính pháp lý rõ ràng; cam kết chính sách niêm yết giá một cách minh bạch.
- Thực hiện công khai các thủ tục pháp lý cũng như các khoản chi phí khi giao dịch...

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp theo

Nghiên cứu này chỉ thực hiện xem xét ảnh hưởng của chất lượng dịch vụ môi giới BĐS đến sự hài lòng của khách hàng mua tại hệ thống ACBRS trên địa bàn Tp.HCM mà chưa xét đến khách hàng bán và ở các địa phương khác; mẫu nghiên cứu được chọn bằng phương pháp lấy mẫu thuận tiện… nên tính bao quát tổng thể chưa cao. Mô hình nghiên cứu mới giải thích được 54,7% biến thiên của sự hài lòng của khách hàng đối với dịch vụ môi giới của ACBRS, như vậy có thể còn có những yếu tố khác cũng ảnh hưởng đến sự hài lòng của khách hàng mua như: giá cả, khuyến mãi trong quá trình bán BĐS, quảng cáo…mà chưa được nghiên cứu. Vì thế, cần có những nghiên cứu tiếp theo lặp lại để kiểm định kết quả của nghiên cứu này.